房企年报观察利息费用高过净利润 首创置业下调2019年销售目标

发布时间:2022年06月12日
       京报称, 2018年销售目标未完成, 2019年销售目标下调。首创置业(以下简称“首创置业”, 2868.HK)似乎少了一点 自信的。 近日, 首创置业召开了2018年度业绩发布会。 年报显示, 首创置业实现合同销售额706.4亿元, 未完成2017年业绩发布会预期的800亿元。 2018年2月, 首创置业在业绩发布会上雄心勃勃, 提出2018年保底销售额750亿元、800亿元, 2019年销售额突破1000亿元, 2020年销售额 将超过1400亿元。 然而, 不仅2018年的目标没有实现, 首创置业还将2019年的目标从1000亿下调至800亿。 年报显示, 首创置业2018年新增负债220亿元, 总负债1315.16亿元。
        虽然负债率为77.49%, 还没有达到很多房企80%以上的水平, 但这还不算134.76亿元。 2018年, 首创置业再增持永续债75.86亿元。 这部分债务不计入负债, 而是计入权益。 如果计入负债总额,

其负债率将达到85.43%。 针对较低的销售预期和较大的负债规模, 记者向首创置业董事会秘书秦毅发送了采访提纲, 但截至发稿尚未收到回复。 天津武清高村净利润下滑。 首创置业的项目随处可见, 既有已移交的地块, 也有正在开发的地块。 首创置业年报显示, 其在该区域的开发量为290万平方米。 这主要依靠其母公司首创集团的资源, 该集团在此开展轨道交通、高速公路等基础设施业务。 2009年, 在与母公司在基础设施业务领域的协助和互动下, 首创置业成功获得京津高速公路武清段290万平方米土地开发权。 但受2017-2018年北京周边楼市低迷影响, 这里的销售情况一度十分惨淡。 为了促进销售, 首创置业在去年初甚至推出了首付分期的“促销”方式。 作为首创置业的主要商业中心, 天津地区2018年销售额92.43亿元, 比2017年减少13.92亿元, 仅占总销售额的13.08%。 此外, 一级土地开发周期长、回款慢的特点也对首创置业的业绩造成不利影响。 年报显示, 2018年首创地产实现营业收入232.57亿元, 同比增长9.23%, 但净利润24.17亿元, 同比下降13.59%, 净利润为 归属于母公司19.23亿元, 同比下降约9%。 据了解, 首创置业2018年税后毛利率较2017年下降1个百分点, 主要是由于2018年一级开发业务毛利率下降所致。据了解, 成本 2017年土地一级开发仅9.71亿元, 2018年该项目造价飙升至20.81亿元。2018年首创置业一级土地开发收入约为29.03亿元, 与2017年的29.06亿元基本持平 , 但成本增加11.1亿元,

同比增长114.32%。 导致首创置业利息支出高达25.71亿元的净利润下降的另一个重要因素是融资成本过高。
        2018年, 首创置业全面采用债券、保险基金、资产证券化、供应链融资等融资方式, 发行5亿美元3年期境外优先债券; 发行100亿公司债券; 并完成首笔供应链融资。 2018年负债总额1315.16亿元, 负债增加220亿元。 其中, 短期贷款27.49亿元, 比上年增加9.71亿元, 长期贷款382.13亿元, 比上年增加161.7亿元, 增长73.26%。 去年同期。 首创置业的总负债率为77.49%, 虽然没有达到很多房企80%以上的水平,

但134.76亿元的永续债并未计算在内。 2018年, 首创置业再增持永续债75.86亿元。 部分债务包含在权益中而不是负债中。 如果计入负债总额, 其负债率达到85.43%。 2018年, 首创置业发行了多只永续债。 6月, 首创置业发行20亿元永续中期票据。 扣除发行费用后, 确认其他权益工具19.88亿元。 8月, 首创置业发行永续中期票据。 20亿元, 扣除发行费用后, 确认其他权益工具19.91亿元; 9月, 首创置业通过华奥国际信托募集发行8.7亿元永续债。 扣除可预见未来不可避免的股利后, 确认其他权益工具约人民币7.96亿元。 一位国企财务负责人告诉《华夏时报》记者, 永续债是实物债券与公开股票。 尽管它们包含在权益中, 但它们仍然是债务。
        永续债一般前三年利率较低, 但三年后会大幅上涨。 很多公司为了短期内降低负债率, 发行永续债,

3年内还清, 但如果3年内不还清, 就会造成很大的财务成本。 事实上, 除了永续债, 2018年首创置业还多次使用“公开股、实债”等权益工具。 2018年3月, 首创置业发行6亿元债务融资计划, 确认其他权益工具5.538亿元; 4月, 首创置业发行2亿元债务融资计划, 确认其他权益工具1.846亿元; 6月, 首创置业发行1.846亿元债务融资计划。
        债务融资计划1500000000元, 其他权益工具确认为1416525000元; 8月, 首创置业发行债务融资计划180亿元, 其他权益工具确认为1735200000元; 9月, 首创置业发行3.5亿元债务融资计划, 确认其他权益工具3.374亿元。
        年报显示, 2018年首创置业利息支出高达25.71亿元, 同比增加12.43亿元, 增幅93.6%。 同时, 25.71亿元的利息支出也高于首创置业2018年的净利润。 配股实施 在融资成本较高的情况下, 首创置业实施配股募集资金。 3月8日, 首创置业公告, 董事会已批准公司附条件配股方案。 目前预计, 此举将增强公司财务实力, 降低杠杆率,

优化资本结构, 支持公司业务可持续发展, 实现进一步突破。 记者了解到, 所谓“促配股”, 是指执行新股按照当前市场股价供股东和投资者购买。 根据首创置业公告, “预计公司现有每10股配股不超过5股, 预计公司已发行股份总数不超过50股。 %。 认购价预计将参考市价确定, 将考虑配股公告前期间H股的平均收盘价。” 一位不愿具名的地产专业人士表示, 配股是一种较好的低成本融资方式, 而实际上, 让股东出资方面, 控股股东的出资一般都比较大, 也就是说, 首创置地还得动用控股股东首创集团的资源。